Mortgage Boykotu, Çin’in Emlak Krizinin Ne Kadar Derinleştiğini Gösteriyor

Eylem, Orta Çin’deki bir kentte tek bir projede daire alanlar tarafından protesto hareketi olarak başladı. Artık ülke çapında on binlerce insan, Çin Evergrande Kümesi da dahil olmak üzere geliştiricilerin şimdi bitirmediği konutlar için ipoteklerinde ödeme yapmayı reddediyor.

2 trilyon yuan (296 milyar dolar) kıymetindeki kredilere yönelik güçlü boykot, sorunu Çinli emlak şirketlerinden devasa bankalarına kaydırarak Çin’in emlak çöküşünü derinleştirme tehdidinde bulunuyor. Bankalar, Covid kilitlenmeleri büyümeyi boğduğu için en inançlı gelir kaynağı olarak ipoteklere güveniyorlar.

Politika yapıcılar tetikte. Finansal düzenleyiciler, bankaları projelerin tamamlanmasına yardımcı olmak için inşaatçılara borç vermeyi artırmaya çağırdılar. Bahse aşina olan şahıslara nazaran, yetkililer konut sahiplerine ödemelerde bir ödemesiz devir vermeyi bile düşünüyorlar. Birbiri gerisine bankalar, yatırımcılara risklerin denetim edilebilir olduğu ve gecikmiş projelere maruz kalmalarının, borç verenlerin pay senetlerinin bir göstergesi olarak bile küçük olduğu konusunda teminat verdi. Çin’in emlak şirketlerinin pay senetleri ve tahvilleri de, uzun vakittir dalın meşakkatlerinden korunaklı olduğu düşünülen kimi büyük oyuncuların payları de dahil olmak üzere düştü. DBS Bank’ta makro stratejist olan Chang Wei Liang, “Bu eğilim denetim edilmezse ve kartopu olursa, Çin bankaları için kredi profillerinin kötüleşmesine ve gayrimenkul satışlarındaki artışı durdurma riski var” diyor.

Protestolar, Evergrande ve öbür geliştiricilerin son aylardaki temerrüt dalgasına karşın, Pekin’in denetim altında olduğu görülen bir krizi ağırlaştırıyor. Emlak piyasası istikrara kavuşmaya başlamıştı ve satışlar geçen ay Mayıs ayındakilerin üzerinde çıktı. En büyük geliştiricilerden birinin lideri, pazarın tabandan döndüğünü de söylemişti.

Boykotlar, bankaların birleşik ipotek portföylerinin şimdiye kadar yalnızca bir kısmını etkilerken, Haziran ayının sonlarında başlayan protestoların büyüme suratı birçok kişiyi şaşırttı. Hareket, “WeNeedHome” başlıklı kitle kaynaklı bir evraktaki sayılara nazaran, Pazar günü itibariyle yaklaşık 91 kentte en az 301 projeye yayıldı.

China Real Estate Information Corp., 24 büyük kentteki gecikmiş projelerin, geçen yıl satılan mülklerin yaklaşık %10’una eşit olan 24,7 milyon metrekareyi (266 milyon fit kare) kapsadığını varsayım ediyor.

Protestonun kapsamını izlemek, Çin’in Temmuz ayı ortalarında boykot sayısını belirleyen kitle kaynaklı çevrimiçi evrakları sansürlemeye başlamasından sonra giderek zorlaştı. Bu tıp paylaşılan evraklar, global yatırımcılar ve araştırmacılar için değerli bir data kaynağı olmuyordu.

Boykotlar, Çin’de mesken satın almanın eşsiz risklerini yansıtıyor. Birçok ülkedeki tüketicilerin, inşa edilmeden evvel bir konut ünitesini garanti altına almak için mevduat yatırmaları gerekirken, ekseriyetle mülk edinene kadar ipotek ödemeleri yapmazlar. Çin’de, kredi ödemeleri bu birinci mevduatla başlar ve projeler ertelendiğinde yıllarca devam edebilir. Bu satış öncesi nakit birikimi, geliştiricilerin son on yılda konut patlamasını beslemelerine yardımcı oldu ve eskileri bitmeden yeni projelere başlamalarına müsaade verdi. Özünde, inşaatçılar konut satın alanların kendilerinden borç alıyorlardı, lakin nakit yerine konut borçluydular.

Sistem, geçen yıl çok kaldıraçlı firmaların borçlanmalarına yönelik hükümet baskısıyla durmaya başladı ve Evergrande ve Sunac China Holdings Ltd. ve Kaisa Group Holdings Ltd üzere öbür büyük isimler de dahil olmak üzere son aylarda 26 milyar dolardan fazla tahvilde en az 18 temerrüde yol açtı. Nakit kahrı, Pekin’in inşaatı bitirmek için tekraren bastırmasına karşın, geliştiricilerin projeleri tamamlamasını zorlaştırdı.

Mortgage İsyanı: Bitmemiş emlak projelerinin kredi ödemede boykotlara yol açtığı yerler

Gayrimenkul, Çin’deki hane halkı servetinin yaklaşık %78’ini oluşturuyor ki bu düzey ABD oranının iki katı. Aileler ekseriyetle yıllarca tasarruf ediyor ve bir mesken satın almak için arkadaşlarından ve ailelerinden borç alıyorlar. Evergrande fiyaskosu geçen yıl ortaya çıktıkça, birçok piyasa gözlemcisi, Çin’deki konut alıcılarının ekseriyetle nakit olarak ödeme yapması gerçeğiyle finansal bulaşmanın hudutlu olacağını söyledi. Lakin kimileri ipotek kullandı ve boykot, krizin acısının ne kadarının hanehalklarına düştüğünün altını çiziyor.

Çin Halk Bankası’na nazaran, Çin’in ödenmemiş ipotekleri 2021 sonunda 38,3 trilyon yuan olarak gerçekleşti. GF Securities Co., toplu reddetmelerden 2 trilyon yuan’a kadar ipoteğin etkilenebileceğini düşünüyor. Kredilerin toplam bakiyesine nazaran alıkonulabilecek ölçü daha küçük olacaktır.

Etkinin öbür iddiaları daha az korkutucu. Jefferies’ten Chen, her alıcının temerrüde düşmesi durumunda, bunun performans göstermeyen kredilerde 388 milyar yuan’lık bir artışa yol açacağını söyledi. Bankalar tesirin hala çok daha düşük olduğunu söylüyor. Bankaların bir çetelesine nazaran, protestolardan risk altında olan yaklaşık 2,11 milyar yuan kredi var.

DBS’deki Chang’a nazaran, protesto daha da dikkat cazibeli, zira Çinli aileler nadiren ipotekleri terk ediyor ve bankalar yasal olarak tam geri ödeme talep etme hakkına sahipler. Tekrar de, tüketiciler kolektif aksiyonun bir kararı zorlayacağını umuyor olabilirler, bilhassa de Pekin Ekim ayında Komünist Parti Kongresi öncesinde toplumsal huzursuzluğu sınırlamaya çalışırken. Enodo Economics’in baş ekonomisti Diana Choyleva, Bloomberg Televizyonu’ndaki bir röportajda “Bu siyasi bir protesto” dedi. “Bu bir bankacılık krizi olmayacak; orada değiller. Fakat bu, potansiyel olarak bir inanç krizi ve Çin Komünist Partisi’nin muazzam bir formda korktuğu bir kriz.”

Jefferies’teki Chen’e nazaran yetkililer bir ikilemle karşı karşıya. Konut alıcılarını desteklemek için borç verme kurallarının hafifletilmesi daha fazla misal yansıları teşvik edebilir, lakin toplumsal istikrar hükümet için öncelik olmaya devam etmekte. DBS’den Chang, “Temel davamız, hükümetin devreye girmesi ve Gordion düğümünü çözmesi” dedi.

Bloomberg