Her geçen gün artan emlak ve kira fiyatları kiracıları mağdur etmeye devam ediyor. Mesken sahiplerinin yasa dışı ‘ara zam’ talebi ile muhatap olmak zorunda kalan yüz binlerce kiracı artık de ‘evlerinin satılması tehdidi’ ile karşı karşıya. Birtakım mesken sahipleri, eski kiracılarını çıkarabilmek için meskenlerini hülle usulü ile bir yakının üzerine devrediyor yahut bunu yapacağını beyan ederek kiracının huzurunu kaçırıyor.
“YA İKİ KATI ARTIRIM YAPARSIN YA DA MESKENİ SATARIM”
‘Hülle ile satış’ baskısı altındaki kiracılardan birisi de İstanbul Kurtuluş’ta ikamet eden K.K.
11 ay evvel oturduğu meskeni 3 bin 250 liraya kiraladığını anlatan K.K., “Kontrat devri yaklaşınca mesken sahibim kirayı 7 bin liraya çıkarmak istedi. Yüzde 100’den fazla bu orana itiraz edince de meskeni satmakla tehdit etti. Mesken satılınca tahliye etmek zorunda bırakılacağımı söyledi. Ne yapacağımı şaşırdım” dedi.
“ARA ARTIRIM YOKSA SATACAK”
Misal bir mağduriyeti de Küçükçekmece’de ikamet eden Ş.Ç. yaşadı. Üç yıldır oturduğu ve 2 bin 800 lira kira verdiği dairesi için konut sahibinin ‘bin lira’ orta artırım talep ettiğini anlatan Ş.Ç. “Sene bitmeden artırım istedi. Veremeyeceğimi söylediğimde ise konutu satacağını beyan etti. Satarsa satsın. Meskenden çıkmayacağım. Yasal haklarımı sonuna kadar kullanacağım” diye konuştu.
KONUTU SATMAK KİRACININ ÇIKMASI MANASINA MI GELİYOR?
‘KONTRAT GEÇERLİLİĞİNİ SÜRDÜRÜR’
Pekala konut sahiplerinin “Kiracısını çıkarabilmek için meskeni satması” kâfi mi? Uzmanlara nazaran: Hayır. Konut satılsa dahi en az altı ay oturum hakkı olduğunu hatırlatan İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizamettin Aşa dikkat çeken ihtarlarda bulundu.
“Son vakitlerde artan kira fiyatları nedeniyle kimi konut sahiplerinin bu halde davrandıklarını duyduk ancak burada da zati yasa çok net. Kiracı içindeyken mal sahibinin meskeni satması ya da öteki birine devretmesinde meskenin yeni sahibi ile kiracı, eski kontrat çerçevesinde yasal olan ‘kira ilişkisini’ muhafazaya devam eder” diyen Aşa şunları söyledi:
— Yeni konut sahibiyle tekrardan bir kontrat yapılmasına muhtaçlık duyulmaz. Lakin yeni konut sahibinin hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi gerekiyor. Özetle konut satıldı diye kiracının konutu çabucak boşaltma mecburiliği bulunmuyor.
“KİRACIYA BİLDİRİ YAPILMASI LAZIM”
— Zati kiracı içinde meskeni satın alan yeni mal sahibi, tapu periyot tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek biçimde ihtarname göndermek zorunda. Hatta burası çok önemli… İhtar, tapu zaman tarihinden itibaren de bir ay içinde tekrar kiracıya bildirim edilmek zorunda. Bu ihtarda altı ay içinde ya da daha evvel yapılan kira kontratının bitimi tarihi neyse o vakitte meskenin tahliye edilmesi istenir.
6 AY İÇİNDE TAHLİYE EDİLMEZSE?
— Ancak diyelim altı ay geçti mukavele mühleti bitti ve kiracı meskeni tahliye etmek istemedi. O vakit da mal sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava bir yılı aşan bir müddet devam edebilir. Ancak dava oldu diye kiracının sorumlulukları değişmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak nizamlı kira ödemek zorundadır.
“DEPOZİTOSU DA YENİ KONUT SAHİBİNE GEÇER”
— Aslında burada depozitoda da kriz ortaya çıkabiliyor. Örneğin kira kontratı devam eden konut satıldı diyelim. Depozitonun kimde kalacağı konusunda eski ve yeni mesken sahibi ortasında uyuşmazlıklar ortaya çıkarabilir. Kontratı devam eden meskenin satılması halinde, yeni mal sahibi kontratın en şimdiki tarafı oluyor. Bu durumda eski mesken sahibi kendisinde bulunan depozito bedelini yeni mesken sahibine vermekle yükümlü oluyor. Bu noktada çok bilgi sahibi olunmadığı için tartışmalar yaşanabiliyor.
“ÖNEMLİ OLAN NİYET”
İstanbul genelinde birçok olayın yaşadığını belirten Emlak Yatırım Uzmanı Serkan Yazıcı ise mümkünse ‘anlaşma’ yolunun seçilmesi gerektiğine işaret etti.
Yazıcı, “Burada asıl olan niyet. Evet birçok fırsatçı konut sahibi kirayı artırmak için hülle ile satış yapıyor lakin nitekim mağdur olan konut sahipleri de var. Konut sahibinden bıkıp, varını ağırı satarak konut alan birçok kişi de mevcut kiracıyı çıkaramadığı için mağdur oluyor. Ben sattığım konutlardaki kiracılar ile mutabakata varıyorum. Altı ay olan yasal süreci bekletiyor gerekirse son birkaç ayın kirasını bile aldırmıyorum. Karşılıklı uygun niyet üzerine muahede sağlanınca kimse mağdur olmuyor. Fakat bu berbat niyetli mesken sahiplerinin olmaması manasına da gelmiyor. Kiracılar da mesken sahipleri de yasal haklarını aramalı” dedi.
BİR MESKENİN SATIŞ-DEVİR MALİYETİ NE KADAR?
Yasa gereği bir meskenin beyan edilen satış fiyatının binde 4’ü vergi olarak alınıyor. Buna ek olarak 685 lira da tapu harcı tahsil ediliyor. Örneğin; bir milyon lira kıymetinde bir meskenin satış yani bir diğerine zaman maliyeti 40 bin 685 lira.
Yani oturduğunuz konutun pahası bir milyon lira ise hülle ile satış formunda de olsa mesken sahibinin sizi çıkarmak için bir oburunun üzerine meskenini devretmeye çalışmasının bedeli en az 40 bin 685 lira. Bu sayı meskenin fiyatı arttıkça tıpkı oranda artıyor.
HÜLLE İLE SATIŞ İSPATLANIRSA?
Kiracıların; oturdukları konuttan hülle ile satış metodu yüzünden ayrıldıklarını ispat etmeleri halinde ise ‘hülleci’ mesken sahipleri çok önemli maddi tazminat cezaları ile karşı karşıya kalabilir. Hukukçulara nazaran mağdur olan kiracıların bu durumu ispatlamaları üzerine ilgili yasa unsurlarıyla konut sahipleri ‘taşınma masrafı’ ‘yeni mesken masrafı farkı’ üzere on binlerce lira ceza ile karşı karşıya kalabilirler.
UZMAN AVUKAT UNSUR HUSUS ANLATTI
Konut sahibi ile kiracı ortasında emsal bir davanın avukatlığını yapan Avukat Sıdıka Şahinler de kiracılar için altın pahasında ikazlarda bulundu.
Kiracıların yasal haklarını ve ‘ne yapmaları gerektiğini’ husus madde anlatan Şahinler şu ihtarlarda bulundu:
–Taşınmazın edinilmesi; satım, trampa, bağışlama veyahut mahkeme kararı, cebri icra, miras, mirasın paylaşılması, kooperatif iştirakine kabul, şirkete sermaye olarak konulan taşınmazın şirket tarafından kazanımı üzere yollarla gerçekleşebilir. Son yıllarda kiracının yasa ile yüksek muhafaza altına alınmış olmasının yanında mevcut ekonomik durumun da gün geçtikçe berbata gitmesi karşısında mesken sahipleri kira bedelini artırmayı hukuken başaramamakta, kiracının tahliyesine sebep olacak tüzel bir neden de bulamadıklarında muvazaa ile tahliye sonucuna ulaşmaya çalışmaktadırlar.
HÜLLELİ SATIŞ NASIL YAPILIYOR?
–Muvazaa, bir tüzel münasebetin taraflarının üçüncü şahısları aldatmak veya ziyana uğratmak için gerçek iradelerine uymayan ve kendi ortalarında karar ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak konusunda yaptıkları zımnî mutabakattır. Taşınmaz malikleri birden fazla vakit yakınları yahut çok güvendikleri bir üçüncü şahıs ile anlaşarak taşınmaz satışı yapmış üzere göstererek tapuda taşınmazı devretmektedirler. Yeni malikin muhtaçlığı nedeniyle kiralananın tahliyesi hususu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Hususunda düzenlenmiştir.
–Kiralananı sonradan edinen kişi onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu öteki bireyler için konut yahut işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zaruriliği varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira mukavelesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse ihtiyaç sebebiyle mukaveleyi sona erdirme hakkını, mukavele mühletinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava yoluyla da kullanabilir.
YARGITAY’IN EMSAL KARARLARI
Yargıtay’ın emsal kararlarını hatırlatan Şahinler tüm kiracıları yasal haklarını aramaya davet etti.